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二三线城市住房空置率这么高,房价还涨得动吗?

时间:2019-01-16 09:48:25 中财网
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  对中国房地产来说,1998年是一个重要的分水岭,随着当年福利分房制度的取消,楼市迎来了爆发式的增长。

  数据显示,自1998年起,房地产开发投资持续保持了17年的两位数增长,其中,2003年的增速更是突破30%,2010年再次攀升至33.2%的高位。

  商品房销售面积也从2000年的1.86亿平方米,上升到2017年的16.94亿平方米;同期商品房销售额则从0.39万亿上升到13.37万亿,分别上涨8倍、33倍。

  与此同时,房价也是一路高涨,1998年全国商品房销售均价2063元/平方米,到了2017年销售均价上涨到7892元/平方米,涨了近3倍。

  楼市量价齐涨20年后,则是一个新拐点的到来。

  12月21日,中国家庭金融调查与研究中心发布报告称,2017年全国家庭住房拥有率为92.8%,城镇家庭住房拥有率为90.2%,农村家庭住房拥有率为97.2%。

  与此同时,2017年二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和21.8%,远高于一线城市的 16.8%。此外,商品房的空置率在所有住房类型中位居第一,且呈持续上升趋势,达 26.6%。

  这意味着通过20年的高速发展,公众的住房需求已基本得到了满足,部分地区甚至出现了一定程度的过剩,中国楼市正在逐步进入存量时代。

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  一个值得关注的现象是,从变化趋势来看,2015-2017 年间二线城市空置率大幅上升,三线城市空置率略有上涨,一线城市住房空置持续下降。其中,一线城市空置率从 17.4%下降至 16.8%,二线城市从 20.3%大幅增长至 22.2%,三线城市从 21.3%上涨至 21.8%。

  为什么二三线城市会在本轮楼市调整期胜出,成为空置率上升最快的地区呢?一个不容忽视的因素是自2015年被唤醒的楼市。过去很多年,房价上涨最快的地区均是人口流动较大的城市,比如北上广深等一线城市,因为过多的流动人口,导致住房市场上的供需失衡,有限的资源被竞价争抢,价格自然成为最重要的调控工具。

  而到了2015年、2016年,在北上深等城市的强势带动下,沉寂多年的二三线楼市被卷入这轮上涨潮,其成交量迅速蹿升,成为房地产市场的主力军。

  这里有两个重要背景。一是那段时期正值股市低迷,在资本市场遭遇挫败的人们纷纷将钱撒向了楼市;二是大水漫灌,导致钱大量流入了房地产

  恒大研究院数据显示,过去四十年,广义货币供应量M2年均增速15%,1998-2017年M2增长了16倍,从各类资产价格表现看,绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输,一二线地价、房价、医疗教育等收益率跑赢印钞机。

  货币供需指标显示,2008年以来的近十年M2广义货币从40万亿上翻4倍至167万亿,而GDP在此期间累计上涨不到一倍,过量的货币最终流入实体市场和以房产为代表的金融市场。

  在这种背景下,人们普遍信奉房子是最优质的资产。二三城市的楼市最终在沉寂中爆发。

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  一直以来,由于二三线城市缺乏竞争力,其人口基本是外流或者是少量的流入,这不足以搅动楼市翻江倒海,正是这种供需可以得到满足,这些城市的房价一直相对平稳。

  不过,对于投资性需求而言,作为房价洼地的二三线城市恰恰最具有吸引力。于是,二三线城市成为投资者布局的重要战场,也由此带来了高空置率的问题。

  也就是说,过去那两年,二三线城市的住房需求并非刚需制造的,而是投资溢出来的。环京楼市就是典型。比如燕郊从一万出头到最高四万多,并不是刚需集中抢房导致的,而是大量投资客进场,搅动了当地楼市。有报道称,在廊坊的购房人群中,投资客占比高达60%-70%。

  当然,另外一个不容忽视的重要因素就是棚改货币化,尤其是三四线城市,大量的棚户改造制造出了需求,一方面是被拆迁者需要购置新房,二是多出来的补偿款变成了投资需求。

  为什么钱更愿意投进二三线城市,导致其房屋空置率更高呢?当然是一线城市的投资门槛过高,比如北京,需要缴纳5年的社保或纳税,房子不是你想买就能买,而且价格也高。而二三城市就不一样了,比如2015年长沙的均价才6000元左右,一套100平米的房子成本不过60万,这对投资客来说无疑很有吸引力,如果用杠杆,初期投入才20万左右。

  不过,随着2017年最严调控政策的出台,投资客的房子被限售令锁死,其资产彻底失去了流动性,他们的投入能否获得高回报目前真不好说。

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  那么,很多人可能要问,既然很多城市都已经进入饱和状态,甚至出现了超过20%的空置率,未来的房价还涨得动吗?

  一个普遍的共识是,大涨大跌的时代可能已经过去了,平稳可能是未来相当长时间内楼市的趋势。

  不过,人口始终是研究中国房市关键路径。这几年房价上涨较快,还有一个很容易忽视的细节就是全面放开二胎,随着这一政策的放宽,迎来了一波改善性需求。2014年实行单独二胎,出生人口曾大幅增加,出生率也小幅上升。国家统计局数据显示,2014年中国有1687万婴儿出生,人口出生率达到12.37‰,高于2013年的12.08‰。2016年全面放开二胎,出生人口增加131万人,出生率上涨至12.95‰。

  值得注意的是2017年全国一孩出生人数724万人,比2016年减少249万人。二孩出生人数883万人,比2016年增加162万。2016年一孩出生人数占比54.5%,2017年则以二孩为主,二孩出生人数占比高达51.2%。也就是说随着政策放开,二胎在这两年集中释放。

  不过,如同某些人的戏称,“高房价是最有效的避孕药”,较为发达的地区江苏、北京、上海、天津,出生率都偏低,排在倒数几名,人口出生率均不足10‰。其中,北京出生率9.06‰,上海出生率8.10‰。此外,东北地区经济衰落,人口外流严重,老龄化问题严重。吉林、辽宁、黑龙江三省生育率垫底,生育率分别为6.76‰、6.49‰、6.22‰,低于全国平均水平5.67个千分点、5.94个千分点、6.21个千分点。东三省如此低的出生率,显然无法支撑房价大涨。

  与此同时,在二胎被释放了几年后,进入2018年,出生率也出现了拐点。根据2018年上半年的数据显示,江苏上半年出生38.3万人,同比下降高达12.8%。就连近两年成为生育大省的山东,今年各市公布的数据都呈下降趋势,比如烟台、潍坊降幅分别为16%、18.1%。

  二三线城市,本身楼市需求就不大,也不是人口流入地区,出生率再一下降,房价自然会失去大涨的动力,毕竟,房子是用来住的,没有人口支撑,一切都是虚的。(地.产.情.报.站.微.信.号)
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